아세안
베트남 어느 곳에 우리 기업의 공장을 지어야 할까?
베트남 KOTRA 2024/05/30
제조강국 베트남, 산업단지 개발 계속
핵심경제구역별 특성을 고려한 입지 선정 필요
베트남의 산업 단지 개발 현황
베트남 부동산중개인협회(VARS, Vietnam Association of Realtors)에 따르면 2023년 기준 베트남에는 총 21만7000 헥타르에 달하는 414개의 산업 단지(Industrial Park, IP)가 조성되어 있다. 현재 베트남에 운영 중인 산업 단지는 295개이며, 나머지 119개는 부지 정리(site clearance) 등 절차가 진행 중이다. 이와는 별개로 현재 총 면적 약 2만5000 헥타르에 달하는 119개의 산단이 건설되고 있다.
현재 베트남 내 가동 중인 전체 산업단지의 평균 입주율은 70% 이상이다. 베트남의 부동산 컨설팅기관 CBRE 베트남이 최근 발표한 2024년 1분기 산업용 부동산 시장 보고서에 따르면, 북부 지방 산단의 평균 입주율은 83%로 2023년 1분기에 비해 1.3%p 상승했고, 남부 지방의 평균 입주율은 92%로 전년과 동일한 수준을 유지했다. 한편, 임대료의 경우 북부 산단의 ㎡당 평균 임대료는 133달러로 전년동기대비 7.8% 상승했으며, 남부 산단의 임대료는 189달러로 2.4% 상승했다. 베트남은 남북으로 길게 뻗어 있는 지형으로 인해 북부와 남부지방이 기후, 문화, 경제 및 산업 등 다양한 측면에서 차이를 보이고 있다. 이에 아래에서는 북부 지방과 남부 지방을 구분하여 각 경제권별 산업단지의 특성을 비교 분석한다.
북부핵심경제구역 개요
북부핵심경제구역(North Key Economic Zone, NKEZ)은 하노이(Hanoi), 박닌(Bac Ninh), 흥옌(Hung Yen), 빈푹(Vinh Phuc), 하이퐁(Hai Phong), 하이즈엉(Hai Duong), 꽝닌(Quang Ninh) 등 7개의 시(市) 및 성(省)으로 구성되어 있다. 중국과의 인접성이 강점인 북부핵심경제구역은 중국으로부터의 투자를 바탕으로 발달한 교통망과 산업 부지를 보유하고 있다. 또한 이 경제구역은 중공업, 전자, 자동차 및 대규모 프로젝트에 중점을 두고 있으며, 저렴한 산업단지 임대료 및 인건비를 장점으로 보유하고 있다.
입주 현황
베트남 북부 지역의 1등급(Tier-1) 산업단지의 경우 2023년 기준 평균 81%의 입주율을 기록했으며, 2023년 기준 순흡수면적(Net Absorption)은 2022년 대비 37% 증가한 800헥타르를 넘어서며 최근 5개년 중 최고치를 기록했다.
신규 공장과 창고의 수는 증가했지만, 기성 공장의 입주율은 86%로 안정적인 수준을 유지했으며 기성 창고의 입주율은 전년 대비 6% 감소한 76%를 기록한 것으로 집계됐다.
인프라
북부 지역은 도로망이 잘 발달하여 박닌, 흥옌, 박장, 하이퐁, 하이즈엉, 하이퐁, 꽝닌과 같은 주요 산업 지역과 수도인 하노이 간의 연결성이 뛰어나다.
베트남 북부에는 하이퐁항, 락후옌(Lac Huyen) 심해항, 까이란(Cai Lan)항 등 3개의 주요 항구가 있다. 이러한 항구들은 한국, 중국, 대만 등 국제 시장과 연결되어 베트남의 산업 경쟁력을 뒷받침하고 있다.
토지 임대료
베트남 북부의 평균 임대료는 132 달러/㎡로 2022년 대비 33% 상승했다. 특히 박닌 지역의 경우 중국 외 지역으로 다각화하려는(‘차이나 플러스 원’ 전략) 하이테크 기업과 제조업체의 관심이 증대되면서 160달러/㎡로 가장 큰 가격 상승 폭을 기록했다. 하이퐁시의 임대료도 2023년에 전년 대비 125달러/㎡로 30% 인상됐다.
북부의 기성 창고(RBF) 월 임대료는 2023년에 평균 4.6달러/㎡로 2022년에 비해 안정세를 유지했으며, 기성 공장(RBW) 임대료는 2022년 대비 3.9% 상승한 평균 4.8달러/㎡를 기록했다. 기성 공장 임대료가 전년 대비 상승한 것은 탄탄한 수요와 좋은 입지를 갖춘 신규 프로젝트 추진에 기인한 것으로 추정된다.
남부핵심경제구역 개요
남부핵심경제구역(SKEZ, Southern Key Economic Zone)은 호찌민시(Ho Chi Minh City), 빈증(Binh Duong), 동나이(Dong Nai), 롱안(Long An), 떠이닌(Tay Ninh), 바리어-붕따우(Ba Ria – Vung Tau)로 구성되어 있다. 남부핵심경제구역 산업단지 입주 시 기업이 얻을 수 있는 이점으로는 베트남의 경제 중심지인 호찌민시와 깟라이(Cat Lai) 항구와의 인접성, 풍부한 숙련 노동력, 다양한 투자 유치 기회 등이 있다. 다만, 남부는 대체적으로 북부에 비해 비교적 산업단지 임대료 및 인건비 등이 높다.
2023년 베트남 경제가 교역 부진 및 더딘 경제 성장률 등으로 인해 어려운 시기를 겪었음에도 불구하고 산업 부문은 한 해 동안 비교적 긍정적인 실적을 기록했다. 이에 따라 산업용 토지의 경우, 남부 지역의 1등급 산업단지는 92%의 입주율을 달성했다. 다만, 남부 지역 1등급 산업단지의 순흡수면적은 2022년 대비 32% 감소해 500헥타르가 조금 넘었다.
베트남 남부 지역은 2023년 한 해 동안 약 77만㎡에 달하는 창고와 공장을 완공했으나, 창고 및 기성 공장 공급 수준이 둔화하기 시작했다. 실제로 남부 지역의 기성공장 입주율은 2023년 하반기에 85%로 상반기에 비해 소폭 증가했으며 기성창고 입주율은 안정세를 유지한 것으로 나타났다. 특히 2023년 하반기 남부지역 기성공장의 순흡수면적은 각종 지원 정책의 영향으로 상반기 대비 3.8배 더 높았다.
하노이와 달리 호찌민시에는 상업항인 깟라이(Cat Lai)가 있다. 다만, 오랜 기간 여러 제조업체들이 호찌민시에 진출해 공급망을 구축해가며 도시 주변에 극심한 교통 혼잡이 발생하고 있다. 그러나 향후 바리어-붕따우의 까이멥티바이(Cai Mep Thi Bai) 항구 개발이 완료되면 이 항구가 대형 컨테이너 선박을 수용하는 등 국제 무역항 역할을 하게됨으로써 호찌민시 인근의 교통 체증을 완화할 수 있을 것으로 기대된다. 또한, 남부 지역은 2025년 완공 예정인 벤륵–롱탄(Ben Luc – Long Thanh) 고속도로, 2026년 완공 예정인 3번 순환도로와 2028년 완공 예정인 4번 순환도로를 통한 교통 인프라 개선이 기대된다. 마지막으로, 남부지역의 공항 인프라 개선도 ‘현재진행형’이다. 동나이의 롱탄 국제공항의 세 가지 주요 공사 구간과 호찌민시 떤선녓(Tan Son Nhat) 국제공항의 제3터미널 관련 공사가 2023년 8월 31일에 착공됐다. 롱탄 국제공항의 세 가지 주요 공사 구간은 5,580헥타르에 달하며 총 140억 달러가 투자될 예정이다. 떤선녓 국제공항의 제3터미널 프로젝트에는 약 4억 5,100만 달러가 투입될 것으로 추산되고 있다.
2023년 남부 산단의 평균 임대료는 189달러/㎡/임대주기로, 2022년 대비 15% 인상되었다. 동나이의 평균 임대료는 약 200달러/㎡이며, 바리어-붕따우의 평균 임대료는 130달러/㎡로 2022년 대비 30% 증가했다. 호찌민시와 빈증 산업단지는 장기 임대 형식이 많아 전년 대비 별다른 가격 변동이 없었던 것으로 보인다.
남부의 기성 창고(RBF) 월 임대료는 2023년에 평균 4.6달러/㎡로 전년 대비 4.7% 상승했으며, 기성 공장 임대료는 평균 4.9달러/㎡로 전년 대비 2.3% 올랐다. 임대료 상승은 호찌민시와 롱안에서 신산업 분야의 신규 프로젝트가 유치된 데 따른 것으로 추정된다.
최신 동향
2024년에도 1등급(Tier 1) 산업단지 등 고급 산업단지의 임대료는 불안정한 대외 환경에도 불구하고 상승세를 유지할 것으로 전망된다. 베트남 시장 조사 기관인 FPTS에 따르면 2024년 북부 및 남부의 1등급 산업용지 토지 임대료는 각각 4% 및 7%씩 상승할 것으로 예상된다.
산업단지의 FDI 유치도 상승세를 이어가고 있다. 베트남 부동산중개인협회(VARS)의 자료에 의하면 베트남의 산업단지와 경제특구는 10,400개 이상의 베트남 국내 투자 프로젝트와 11,200개 이상의 외국인 투자 프로젝트를 유치했으며, 총등록 투자액은 각각 2,540조 동(약 1,036억 달러)과 2,310억 달러를 웃도는 것으로 집계됐다. 산업단지와 경제특구에 등록된 외국인 직접투자는 최근 몇 년 동안 베트남 전체 FDI의 35%~40%를 차지했으며, 산업단지와 경제특구에서의 FDI 투자 지출은 베트남 전체 투자 자본의 약 30%를 차지한다. 2024년까지 산업단지와 경제특구의 FDI 유치 자본은 국가 전체 FDI의 약 45%를 차지할 것으로 예상된다.
생태 산업단지
베트남의 산업단지는 첨단 산업을 기반으로 FDI 자본을 유치하기 위해 세계적인 탄소중립 추세에 따라 산업단지 개발 모델을 점차 변화시키고 있다. 베트남 기획투자부(MPI, Ministry of Planning and Investment)는 ‘2021~2030년 국가 녹색 성장 전략, 2050년까지의 비전(결정문 제1658/QD-TTg호)’과 지속 가능한 발전을 위한 2030년 의제 국가 행동 계획(결정문 제622/QD-TTg호)을 이행하기 위해 지구환경기금(GEF, Global Environment Facility), 스위스 연방 경제국(SECO, Swiss Federal Bureau of Economic Affairs), 연방 산업 개발 기구(Federal Industrial Development Organization), 유엔공업개발기구(UNIDO, United Nations Industrial Development Organization)와 협력하여 여러 산업단지를 기존 모델에서 생태 산업단지로 전환하는 시범 사업을 진행했다. 또한 시행령 제35/2022/ND-CP호는 산업단지 개발자는 산업단지 전체 면적의 최소 25%를 식목(나무 심기), 교통 및 사회 기반 시설 구축에 할당해야 한다는 점을 명시하고 있다.
시사점 및 진출전략
앞서 살펴본 바와 같이, 북부 산단과 남부 산단의 경우 지리적 위치뿐만 아니라, 입주 현황, 임대료, 주력 산업 분야, 인프라 등에 있어 차이를 보인다. 예를 들어, 임대료와 인건비는 북부가 남부에 비해 저렴하지만, 신규 산업단지 조성은 인구밀도가 상대적으로 낮은 남부가 북부에 비해 보다 유리할 수 있다. 이에 추후 베트남 투자 진출 고려 시 북부, 중부, 남부 경제구역 중 어떤 곳을 선택할지, 특정 경제구역 내에서는 어떠한 산업 단지가 현재 기업 경영 사정에 맞는 곳인지에 대한 면밀한 검토가 필요하다.
KOTRA는 해외 진출이 활발한 15개국에 ‘한국투자지원기업지원센터(한투센터)’ 20개소를 설치하여 국내 기업의 신규 투자 진출 및 기존 진출 기업의 성공적인 정착을 지원하고 있다. KOTRA 하노이무역관 내에도 한투센터가 설치되어 있어 베트남의 산업단지 및 투자 진출과 관련된 보다 상세한 정보는 KOTRA 해외시장뉴스(클릭) “해외투자”메뉴에 게재된 자료를 참고하거나 상담 서비스를 통해 지원받을 수 있다.
작성자: Hong Phuong La
자료: Vietnam Association of Realtors, Savills Vietnam, CBRE Research, VietnamPlus, KOTRA 하노이무역관 종합
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